这里是姗姗，首先，需要注意人、房、企方面的问题

一、对人：

（1) 年龄

a.申请人年龄限制：申请人必须是具备完全民事行为能力的自然人，且在贷款到期时的年龄不超过65岁。

b.共借人（担保人）：18-70周岁，也可以是公司。

部分银行接受70周岁以上的高龄老人，具体根据银行政策而定。

（2）婚姻及户籍信息

a.婚姻状况：考虑申请人的婚姻状况，包括未婚、已婚（是否有配偶共同参与贷款）以及离异。离异个体在申请时需要提供清晰的婚姻和财产分割记录。

b.户籍与住所：申请人需要提供所在地的常住户口和固定住所证明。

（3）个人收入和征信

a.收入与职业：银行需考虑借款人的工作单位性质和近一年的工资流水。不同银行对于工资流水的要求各不相同，但大多需要覆盖一定倍数的贷款金额，足以保障按期偿还贷款本金及利息。

b.征信记录是贷款审批的关键因素之一。银行会检查申请人的逾期记录、负债情况以及查询次数。房产抵押贷款对征信的要求相对宽松，但极差的征信记录仍可能导致贷款申请被拒。

c.借款人当前不能涉及法律诉讼纠纷，且没有被执行的记录。这是为了确保借款人在贷款期间不会因法律问题影响偿还能力。

二、对房产

（1）房龄和房产面积

a.房屋竣工年限加上贷款年限的总和不超过40年,即房龄最好不超过30年。

b.房屋面积不得少于50平方米（低于50平方米，较少银行受理）
 

（2）房产类型

a.银行允许进行房产抵押贷款的房产类型有住宅、公寓、商铺、办公楼、联列和厂房等

b.小产权房、农村自建房、被查封的商品房和未取得房产证的商品房等等，容易被银行拒绝申请贷款。

即房产必须产权明晰，未设其他抵押，且符合国家上市交易条件，能在房地产市场自由流通。

三、对公司

（1）公司类型及成立时间

a.不应涉及投资、娱乐、金融等高风险行业。银行会根据其行业风险评估来决定是否接受贷款申请。

b.新公司或新注册的企业也可以申请抵押贷款，但银行更倾向于有真实经营历史的企业。例如，新过户的公司在银行眼中可能存在一定的风险。
 

（2）公司经营

a.公司的经营状态应无异常，如工商行政异常、地址异常或涉及诉讼等情况都会影响贷款的审批。

b.有些银行可能要求提供对公流水证明，而有些则不需要。这取决于贷款的具体要求和银行的风险评估标准。

关于房产的细节：1.产权不清晰或有争议：

如果房产的所有权证明不完整，或者存在多方声称拥有该房产的权利，这种产权的不确定性会增加银行的风险。

比如，如果房产正在进行继承纠纷，或者购房合同存在法律问题，银行可能会拒绝接受该房产作为抵押品。

2.房产上有法律限制：

法律限制可能包括房产被法院查封、冻结，或者已经作为其他债务的抵押。

这类情况通常涉及到债务纠纷、法律诉讼或者税务问题，直到这些问题解决前，房产不能用于抵押。

3.房屋产权到期问题：

在一些国家和地区，房产的产权是有时间限制的，如中国的商品房产权年限最长为70年。接近产权到期的房产可能因为残余产权年限过短而难以抵押。

4.特定类型的房产：

特定类型的房产，如福利房、经济适用房等政策性住宅，通常有严格的转让和抵押限制，因为这些房产旨在满足低收入家庭的住房需求，不鼓励投资或商业使用。

5.房龄过老：

银行对房龄有明确的要求，因为房屋的维护状况和剩余使用年限直接影响其价值。房龄过老的房屋可能需要昂贵的维修，且未来价值下降的风险更高。

6.房屋所在位置问题：

房屋位于偏远地区或银行认定的高风险区域，可能因为市场需求低、灾害风险高等因素而难以抵押。银行通常偏好位于经济活跃、房产市场稳定的区域的房产。

7.房屋用途不符合要求：

商业用途的房产，如办公楼、商铺等，可能因为其收益的不确定性和市场波动性较大而不被银行接受。银行通常更倾向于抵押住宅性质的房产，因为这类房产的市场更加稳定，风险较低。

了解这些限制有助于借款人评估自己的房产是否适合用作抵押，从而在需要贷款时做出更合理的决策。在考虑抵押房产