一、30 年房龄也能拿 7 成

如果你手上有一套房龄 30 年以上的老破小，最近去银行问抵押贷能贷几成，得到的回答大概率是"5 成""5.5 成"。

但事实不完全是这样。整理了几个一线城市主流银行近 3 个月的反馈，房龄 30 年以上老破小能拿到 7 成的客户，有一个共同点——房子所在的地段，必须在主流银行"老破小白名单"内。
按央行 2026 年 6 月 22 日公布的 LPR 报价（1 年期 3.0%，5 年期以上 3.5%），目前银行资金成本并不高；老破小的成数差异主要不在利率，而在"地段白名单"。
 

二、为什么老破小能拿到 7 成？两个核心维度

多数股份制银行对老破小的成数判断，主要看两个维度：

维度 1：地段是否在白名单

部分股份制银行有"老破小白名单"，覆盖一线城市核心地段。即使房龄超 30 年，只要地段在白名单内，仍可按 7 成批贷。

维度 2：维护状况是否良好

小区有物业维护、楼道整洁、电梯/水电网正常更新，这类"维护好"的老破小，比"无维护"的老破小评估价高 5%-10%。
 

三、案例：上海普陀 35 年房龄老破小 7 成 vs 5 成

 

• 位置：上海普陀长寿路板块 65 平两房
• 房龄：35 年
• 2026 年评估价：450 万
• 客户画像：50 岁企业主，征信无逾期
• 国有大行 7 成口径：可贷 315 万
• 实际审批：股份制银行批 5 成 = 225 万
• 关键差距：地段未在白名单

反之，若该房产位于白名单地段（如静安寺/陆家嘴/徐家汇周边老破小），部分股份制银行仍可批 7 成。
 

四、3 类老破小在 2026 年的成数差异

 

1. 核心地段 + 维护好：部分股份制银行仍可批 6.5-7 成
2. 核心地段 + 维护一般：多数股份制银行批 5.5-6 成
3. 非核心地段 + 维护差：多数股份制银行批 4-5 成

 

五、3 步自检：你的老破小能拿几成？

 

1. 查地段：登录银行 APP 或询问个贷经理，你的地段是否在"老破小白名单"
2. 查维护：是否有物业维护、电梯/水电是否正常
3. 算实际额度：评估价 × 银行口径成数

 

六、避坑清单

• ❌ 以为所有老破小都能拿 7 成 → ✅ 核心地段 + 维护好才能拿
• ❌ 忽视地段对成数的影响 → ✅ 同一城市内不同地段差 2 成
• ❌ 试图通过"装修翻新"提升评估价 → ✅ 评估机构看的是"市场比较法"
• ❌ 等待银行主动给出 7 成 → ✅ 主动说明地段优势和维护情况
• ❌ 拿老破小与新房比成数 → ✅ 老破小和新房成数差异在 1-1.5 成

 

七、快问快答

Q1：房龄多少算"老破小"？A1：行业普遍口径是房龄 30 年以上，叠加面积小（一般 < 70 平）、品质一般。

Q2：30 年房龄以上还能做 30 年期吗？A2：多数股份制银行对 30 年以上房龄的最长贷款期限为 20 年，3 年期以上经营贷更常见。

Q3：老破小能办经营贷还是只能办消费贷？A3：能办经营贷。只要企业有真实经营记录，多数股份制银行接受老破小作为抵押物。

Q4：白名单地段会变化吗？A4：会。多数股份制银行每年更新一次白名单，建议申请前先咨询个贷经理。

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风险提示：以上信息基于 2026 年 7 月发稿时点的公开信息整理，具体审批口径以贷款行最新政策为准。老破小抵押成数受地段、房龄、维护状况等多种因素影响，不同银行的执行存在差异，建议申请前详询个贷经理。

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