我是千融，专注房产抵押贷款领域 12 年，累计处理过上千个贷款案例。曾在银行信贷部门任职，也担任过助贷机构的风控审批主管。

近两年来，上海房价进入调整周期，多数小区房价较峰值回落两三成。这一市场变化让不少有资金周转需求的业主陷入困境，尤其是已办理按揭或抵押的客户，转贷时普遍面临额度不足的问题 —— 能贷额度远低于预期，部分客户甚至无法覆盖未还清的原贷款，转银行还需自行凑钱补齐差额。在此背景下，低利率的按揭转抵押产品扎堆出现，上海房抵贷 “转贷潮” 悄然兴起，不少符合条件的客户通过转贷每年能节省数万元利息，最高甚至能省一套房。
 

上海此次 “转贷潮” 的出现，从市场环境来看，房价回落导致房产估值下降，原贷款客户的贷款空间被压缩，而经营或消费类资金需求并未减少，这让转贷降息成为部分有房群体的最佳选择。

当前主流产品不仅利率低至 2.34% 起，额度最高可贷 3000 万，还针对转贷过程中的过桥费痛点提供解决方案 —— 免过桥费，大幅降低了客户的转贷成本。对比早年普遍在 3.5% 以上的抵押贷款利率，如此大的利率差让转贷的性价比凸显。无论按揭转经营贷，还是二抵转贷，都能找到对应的低利率方案；还款方式上，20 年先息后本、每 3 年循环一次的设计，也极大减轻了客户的月供压力。

粉丝陈先生在上海浦东有一套房价值400多万，2020 年办理了抵押贷款，剩余贷款本金 200 万，原年利率 4%，先息后本月供约6670元。今年他计划扩大自家经营的建材生意，需要一笔流动资金，同时觉得原贷款率过高，每月还款压力不小。

了解到上海当前的转贷政策后，陈先生咨询后选择了转经营贷的方案：年利率 2.4%，免过桥费，贷款额度 320 万，还款方式为 20 年先息后本。转贷后，他不仅拿到了 20 万的流动资金，月供也降至仅 6400 元。经计算，每年利息支出从 12.8万降至 7.6 万，年省 5.2 万；如果按贷款期限内的总利息计算，相比原抵押贷款节省100万，足够在二三线城市购一套房！

1、基本要求：主贷人需在 18-65 岁之间，抵押人年龄可放宽至 70岁；若申请经营贷，通常要求公司成立满 1 年，不过部分银行也接受新产证或新入股的情况。

2、额度与成数：当前转贷产品一抵可贷 7-7.5 成，二抵可达 7 成，部分产品还能额外叠加信用贷，最高可做到 10 成。但实际可贷额度仍需根据房产当前估值、个人征信状况等综合评估，避免盲目预期。

3、贷款用途说明：尤其是经营贷，资金需用于企业经营周转，不可违规流入房地产、股市等禁止领域，否则可能面临银行抽贷风险。