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我是千融 ，专注房产抵押贷款领域 12 年，累计处理过上千个贷款案例。曾在银行信贷部门任职，也担任过助贷机构的风控审批主管。
“流水不够，贷不了”这句......
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我是千融 ，专注房产抵押贷款领域 12 年，累计处理过上千个贷款案例。曾在银行信贷部门任职，也担任过助贷机构的风控审批主管。
“流水不够，贷不了”这句话是不是很熟悉！
“明明我每个月进账都够还款额啊！” “我流水打了 30 多页，银行还说不够？” “难道非要我把吃饭钱都存进卡里才算流水？”
真实案例
2023 年 11 月，浦东的李先生急着贷 350 万周转公司资金，他的流水看起来相当好：每月工资8万多，名下还有好几笔大额理财，加上其他陆陆续续的进项，一年流水有200来万。可银行审核后还是拒了，理由是 “流水不符合要求”。 后来我帮他分析才发现问题：李先生的流水里，70% 是 “过路钱”—— 比如客户打过来的货款，他当天就转给供应商，甚至有几笔是亲戚间的短期借款，转进来没几天就转走了。银行要的不是 “流水金额”，而是稳定的还款能力证明！ 就像面试官看简历，不是看你做过多少事，而是看你能不能稳定胜任工作。
核心审批逻辑
1. 流水
无效流水：短期拆借、货款过路、亲戚转账（无合理用途）
有效流水：工资收入（带 “工资”“代发” 字样）、稳定经营收入（对公账户进账）、租金收入（每月固定时间到账） 。
2. 负债
银行有个硬性指标：月还款额≤月净收入的 50%。比如你月净收入 10 万，现有房贷每月 2 万，那新贷款的月还款额不能超过 3 万（10 万 ×50%-2 万）。 很多人以为流水够就没事了，却忘了算自己的其他负债 —— 信用卡分期、网贷、车贷，这些都会被计入负债比。去年有个客户流水达标，但因为有 3 笔网贷没还清，负债比超标，最后结清网贷才获批。
3. 资产
如果你的房子持有满 3 年，征信上没有逾期记录，甚至有定期存款、理财等 “备用资产”，银行会直接给你加分。反之，刚买的房子就抵押，或者征信有多次逾期，哪怕流水再好，也可能被拒。
贷款获批必备清单（收藏版）
整理近 12 个月有效流水：
工资流水：保留带 “工资” 字样的转账记录
经营流水：对公账户 + 微信商户 / 支付宝商户后台数据
辅助流水：租金流水（租赁合同 + 每月转账记录）
提前优化负债：
结清网贷、信用卡分期（至少提前 1 个月）
避免申请新的信用卡或贷款（征信查询次数越多越不利）
补充资产证明：
房产证明（房产证 + 契税发票）
备用资产（理财截图、定期存款证明）
征信自查：
确保近 2 年逾期≤3 次，近 5 年无严重逾期
减少征信查询次数（每月不超过 2 次）
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